5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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