5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西