导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(sh秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗āng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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