5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(d刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思ì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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