近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(说唱歌手bp，说唱b7是什么意思de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn说唱歌手bp，说唱b7是什么意思)底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层(cén说唱歌手bp，说唱b7是什么意思g)资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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