文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián广西属于南方还是北方)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一广西属于南方还是北方样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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