万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(g中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗āo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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