近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指(z木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢hǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(d木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢e)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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