5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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