“现在(zài)的(de)房地产很难再出现像(xiàng)过去十年的(de)系(xì)统性行情。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行(xíng)业分化(huà)的愈加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的(de)关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的(de)转移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻(xún)找(zhǎo)房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以下(xià)三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来源，可(kě)以发(fā)现，其实(shí)银行(xíng)的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那(nà)些有国企背景的(de)房企(qǐ)，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出现了一(yī)个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的房企在(zài)资本市(shì)场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地(dì)产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们(men)会特(tè)别重视企业的(de)成本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷(dài)水平(píng)（净(jìng)负(fù)债率）是(shì)不是行业内(nèi)的(de)最低(dī)水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业(yè)内最(zuì)高(gāo)的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足(zú)上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投(tóu)控股(gǔ)等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握准确(què)，有助于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判(pàn)未来市场，以及过(guò)于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开(kāi)始在一(yī)线城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入地块也(yě)实(shí)现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年(nián)会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线(xiàn)和(hé)二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它(tā)的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思太快(kuài)，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡(héng)量一家房企的扩张速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还(hái)是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在(zài)我(wǒ)看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公司(sī)净(jìng)负债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中(zhōng)交地产净负(fù)债(zhài)率持(chí)续(xù)居(jū)高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控(kòng)制(zhì)了(le)公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们(men)是以(yǐ)同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一筹(chóu)。如(rú)国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同(tóng)样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十(shí)大流通股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根(gēn)据一(yī)季报(bào)，该资产公(gōn裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思g)司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的(de)基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间(jiān)，房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍(réng)是(shì)表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的(de)增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现(xiàn)同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭(háng)州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的房企排(pái)名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要包(bāo)括中介服(fú)务(wù)、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器、物(wù)业管理、家(jiā)居(jū)用(yòng)品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐(jiàn)移(yí)至下(xià)游(yóu)。“中国(guó)房地产行(xíng)业在(zài)进入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业(yè)链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因为(wèi)居民保有的住房规模(mó)越来越(yuè)大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数(shù)据充分(fēn)说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对(duì)下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来(lái)自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富(fù)安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前(qián)者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠(mián)家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜(qián)力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的(de)产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大(dà)亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的(de)家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最(zuì)好(hǎo)的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏(hóng)回报均(jūn)增(zēng)加了持股(gǔ)，而(ér)这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大(dà)流(liú)通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意思的是，他(tā)似乎(hū)对于(yú)定制家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通股股东，其也(yě)成为(wèi)他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大(dà)多(duō)在(zài)香港上市，如(rú)何(hé)选择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在(zài)中高端楼盘(pán)占比是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮(lún)合同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容(róng)易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特(tè)别好(hǎo)，客户没(méi)有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是该公司能在(zài)业内做到到(dào)期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思