近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(bi乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法àn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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