最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之后，中南建设需(xū)要解决的短债(zhài)规模越(yuè)来越大。倘若“白衣骑(qí)士”入主，推(tuī)动(dòng)其盘活资产，势必要具备足够的融资或偿债(zhài)能力，且掏(tāo)出真金(jīn)白(bái)银(yín)。

刚(gāng)刚(gāng)注资(zī)万达商管的太盟投(tóu)资集团(tuán)，这(zhè)一次真的要出手拯救(jiù)这家住(zhù)宅地产公司吗？毕竟，在此之前，其鲜有投资国内住宅类房地产(chǎn)项目，而展示出(chū)与外资不动产基金相似(shì)的(de)投资偏好(hǎo)。

来(lái)源：新财富杂(zá)志（ID：xcfplus）

作者：杜冬东

4月24日，中南建设复牌，股票简称变更为“ST中南”。就在被“戴帽”前的4月22日，其(qí)股价却(què)一字涨停。

这一背景是，4月20日(rì)下午，市场传出重磅消(xiāo)息，由江苏南通(tōng)市海门区政府(fǔ)牵头，中南建设(shè)的大股东中南城市建设投资有限公司（简称“中南(nán)城建”），与太盟投资集团（PAG）及江(jiāng)苏资产等机(jī)构(gòu)在洽(qià)谈债务化解、股权交易等合作。4月21日，中南建设方面向(xiàng)媒体(tǐ)证实了这一事项。

4月22日为上述消息公开(kāi)后的首个交易日，中南建设收获(huò)一个10.53%的涨停，股价报收0.84元/股。

有评论由此称，深陷债务泥潭(tán)的(de)中南建设可能迎来“白衣骑士”。

这是因为，太盟投资集团在业内(nèi)有着亚洲“小黑石”之称(chēng)。此前不到一个(gè)月，太盟投(tóu)资集团刚刚签署投资协议，联合中东资本，向大连新达(dá)盟商业管理有限(xiàn)公司投(tóu)资约600亿(yì)元，对珠海万达(dá)商(shāng)管进行股权重组。王健林的困境(jìng)由此大为缓解(jiě)。

22日晚间，深交所即(jí)下发关注函，要求中南建设就前述事项的真实性做出说明(míng)。

“目前双方仅就合作的可能性进行探讨，无具体的方案或推进计划(huà)。该事项尚处于筹划阶段，对公司影响具有(yǒu)重大不确定性。”2024年4月25日，ST中南回(huí)复关(guān)注函(hán)称。

这是怎样一个故事呢？刚刚注(zhù)资珠海(hǎi)万达商管的太盟投(tóu)资集团，这(zhè)一次要拯救住宅地产公司吗？中南(nán)建设会就此(cǐ)迎来生(shēng)机吗？

“苏系黑马”深陷困境

过去一个季度，太盟投资集(jí)团在中国资本市场很火(huǒ)。

3月30日，太盟投资(zī)集团(tuán)、中信资本、Ares Management旗下(xià)基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资(zī)公司在大连签署投资协议，联合向(xiàng)大连新达盟商业管理有限公(gōng)司投资约600亿元，并合计持股60%，大连万达商管(guǎn)持有剩余40%的股份。

大连新达盟商业管理有限公司于2024年(nián)1月成立，对赌赴港上市失败的(de)珠海万达商管为其子公司。

太盟投资集团(tuán)此举(jǔ)解除(chú)了珠海万达商管的“上市对赌危(wēi)机”，有人由此将其掌门人单伟建称作(zuò)拉了王健林一把的人。

因(yīn)此，4月(yuè)20日，市场传出太盟投资集团与当下深(shēn)陷困境的中南建设(shè)发生(shēng)关联时，投资者不免浮想联(lián)翩。

中(zhōng)南建设曾是“苏系房企”的一匹黑马。在业(yè)绩巅峰期的2020年前后，中南建设的销售规模也有(yǒu)2200多(duō)亿元，与金地集团(600383)、招商蛇口(001979)等不相上下，位列克而瑞销售榜单Top20。只是在房地产(chǎn)市场三强“碧(bì)万恒”光芒万丈的那几(jǐ)年，市场对中南(nán)建设的关注并(bìng)不算多(duō)。

中南建(jiàn)设总部位(wèi)于“中国建筑之乡”江苏南通。其(qí)掌门人陈(chén)锦(jǐn)石早年和(hé)无(wú)数同乡(xiāng)一(yī)样，在建筑工地干活，后来从(cóng)施(shī)工队做(zuò)起，直至(zhì)创立了中南建(jiàn)筑。此后，他(tā)又从建筑施工往上游的房地产开发领域发展，逐步(bù)打造出(chū)如今的中南建(jiàn)设。因此(cǐ)，陈锦石的商(shāng)业王国中南集团与(yǔ)一般的房地产开发商略有不同，旗下既(jì)有工程(chéng)建筑，也有房地产开发业务(wù)。

按照官方的介(jiè)绍(shào)，目前，中(zhōng)南集团旗下有上市公司中南建(jiàn)设，还有中南置地、中南建筑、中南实业投资和中(zhōng)南教育等平台。

作为上市(shì)公司的(de)中南建设，主营业务为(wèi)房地产开发和建筑(zhù)施工，兼营酒店及其他，2009年借壳大连金(jīn)牛上市。其旗下的(de)房地产业务(wù)主要在(zài)中南置地，建(jiàn)筑施工业务(wù)则在中南建筑。

2016年开始，中南(nán)建设以(yǐ)“黑马”之势大举扩张，其销售规模从502亿元一(yī)气上冲，并杀入(rù)了(le)“2000亿(yì)俱乐部”。克而瑞数据显示，2020年(nián)，中南置地以2068亿元(yuán)的操盘金额，位居房企第14位；以1573.9万平方米的(de)操盘面积，位(wèi)居第10位。

中(zhōng)南集团的快速发展下，陈锦石的(de)身家也水涨船高，连年进入“新(xīn)财富500创富榜”，稳(wěn)坐南通首富(fù)之位。

不过，这波冲刺也闯(chuǎng)出了大(dà)麻烦。2021年(nián)开始，受行业调整(zhěng)影响，中南(nán)建设销售困难，出现(xiàn)亏(kuī)损。数(shù)据显示，2021年到2023年第三季度，中南建设累计亏(kuī)损138.14亿元，资产负债率高(gāo)达91.3%。

与(yǔ)多数出险房(fáng)企一样，2022年以来，中南建设多次转让旗下资产自救，包括(kuò)出售中南丝路城市运营、中南服务子公司等，累(lèi)计已(yǐ)完成项目股权转让14个。

从股权结构看，中南建设的控(kòng)股股东为中南城建，实际控制(zhì)人为陈(chén)锦石及一致行动(dòng)人。早前，中(zhōng)南城建的持股比例最高达54.12%。自2022年8月起，中南城建及其一致行动人持有的公司股票持续被财达(dá)证券、中邮证券、长江证(zhèng)券等(děng)机构(gòu)强(qiáng)制平仓。截(jié)至2024年4月16日，中南(nán)城(chéng)建的持股比例下降至37.74%。

据统计，中(zhōng)南建设近一年有14条被执行人记录，被执行总(zǒng)金额20.38亿元。实(shí)控人陈锦(jǐn)石也成为被执行人，涉案(àn)金额约13.9亿元，其(qí)名下还有177条消费限制信(xìn)息。

中南建设的债务压(yā)力，也连累到控股股东中南城建。目前，中南城(chéng)建(jiàn)所持中南建(jiàn)设股份已被大量冻结，截至4月16日，累计被冻结约14.44亿股(gǔ)，累计(jì)质(zhì)押约(yuē)12.95亿股，占其持股的88.8%。

中南(nán)建筑(zhù)列为被执行次数高达152次，被(bèi)执行总金额也(yě)有将(jiāng)近6亿元。被执行涉案的(de)原因包括设备租赁、票(piào)据纠纷、工程款、买(mǎi)卖(mài)合同、劳务(wù)纠(jiū)纷等。中南建筑还收到18次限制消费令，有6次股权冻结，股权数额高达1.39亿元(yuán)。

业绩难堪、债务高企，令投资者对中南建设心灰意冷。因股价连续10日低我国邮轮开启批量化建造于面值，中(zhōng)南建设濒(bīn)临退市。

盘活资产，需应对庞大短债

2022年11月7日，中南建设首次(cì)公开违约。其公告称，“由于市场(chǎng)调整、行业非良性循环(huán)等原因，暂不支付公司全资子公(gōng)司HZID去(qù)年(nián)发(fā)行的(de)美元票据利息”。

尽管此(cǐ)前，中国(guó)华融、中国信达以及江苏资产均向中南建设(shè)伸出援手，中(zhōng)南(nán)建设成为被AMC纾困最多的(de)房企，依然无(wú)法扭(niǔ)转局(jú)势(shì)。

事(shì)实(shí)上，中南(nán)建(jiàn)设在2021年就已经大(dà)幅缩减拿地规模，但随着房地产销量整体下(xià)行，中南建设的业绩呈现断崖(yá)式下滑。2021-2023年，中南建设的合同销售金额(é)从1973.7亿(yì)元骤减至(zhì)398.8亿元（表(biǎo)1）。刚刚过去的2024年一季度，中南建(jiàn)设累计合同销售额仅47.3亿元，同(tóng)比再减38%。

销售持续下滑，导致其减债之路变得艰难。根据中南建设(shè)2023年报告，其2023年归母净利润为-52.93亿(yì)元。

公开数据显示，中南建(jiàn)设4只存续的美元债均已违约，余额4.646亿美元。目前共有5只存续境内债，合计51亿(yì)元，其(qí)中3只已展期至2028年后(hòu)，分别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南(nán)01”。另外2只债券“20中南建设MTN001”及“20中(zhōng)南建设MTN002”，合计26.77亿元，仍将于一年内到期。

尽管中南建(jiàn)设此前已积(jī)极进行债务(wù)重组，但相关进度仍低于预期。中南建设仍有部分银(yín)行和非银行金融机构借款未(wèi)能达成新的借款方案或(huò)偿付，同(tóng)时，其境外子公司的优(yōu)先票据重组，也面临个别投资者反对和清(qīng)盘风(fēng)险。

iFinD数据显示（表2），2019年至2023年三季度报，中南建设的长期(qī)借款从360.06亿元降至198.88亿元；非(fēi)流动负债规模从473.31亿(yì)元降(jiàng)至254.79亿元；账(zhàng)面资金从254.1亿元快速萎缩至(zhì)91.14亿元。同(tóng)期，其短期借款、应付票据及应付账款、一(yī)年内到期的非(fēi)流动负债的规(guī)模均较庞大。

如(rú)今，如(rú)何应对(duì)快速上涨(zhǎng)的短债(zhài)，成为(wèi)中南建设(shè)的当务之急。进(jìn)一步说，如果(guǒ)“白衣(yī)骑士”要入主推动(dòng)中南建设的盘(pán)活资产，势必(bì)要具备(bèi)足够的融资或偿(cháng)债能(néng)力且掏出真金白银(yín)，才能(néng)化解困局。

太盟曾数次投(tóu)资中国不动产领域

太(tài)盟投资(zī)集团与中南城(chéng)建的洽谈(tán)，是否意味我国邮轮开启批量化建造着将注资盘活中南建设，尚无法(fǎ)判断。值得一提的是，中南建设(shè)的土地储备在江苏省占比较高、区域较为(wèi)集(jí)中，且三、四线土地储备占比较高，未来开发项目存在一定(dìng)的去化压力(lì)。

过去一个月，太盟投资集(jí)团因对王健林旗下的珠海万达商管的注资而受到市场关注。

由于对赌赴港上市失败，珠海万达商(shāng)管承受着资金和来自投资者(zhě)的(de)巨大压力。2023年12月12日，太(tài)盟(méng)与大连万达商管集团共同宣布签署投资(zī)框架协议，对珠海(hǎi)万(wàn)达商管进行股权重(zhòng)组，大连万达商管持股40%，太盟(méng)等投资人持股60%。

2024年1月，大连新达盟商(shāng)业管(guǎn)理有限(xiàn)公司成立，珠海万达(dá)商管成(chéng)为(wèi)其子公司。3月30日，太(tài)盟投资集(jí)团联合5家机构，向大连新达盟投资600亿元。

由此，珠海万达商管的(de)困境解除，但王健林同时也失去了对珠海万达商管的控股权。

作为此战的领投人，太盟投(tóu)资集团彰显(xiǎn)出不俗的资本(běn)运作能(néng)力。

据太盟投资集团(tuán)2022年拟赴港上市时公布的(de)招股书显示，其主营业务由三部(bù)分组成：信贷(dài)及市场、私募(mù)股权和(hé)不动产。

截至2021年底，其总(zǒng)资产管(guǎn)理规模(mó)超(chāo)470亿美元，其中，信贷及(jí)市场业务占45%，约(yuē)为210亿美(měi)元。2019年至2021年，太盟投资分别实现(xiàn)营业收入 4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元，年复合增长率为30.02%。

官网资料显示，太盟投资集团为全球近(jìn)300家机构基金(jīn)投资者管理着超过500亿美元的资产，旗下有约30支活跃基(jī)金。其(qí)知名(míng)的投资项目包(bāo)括珍爱网、万达商管(guǎn)、大阪环球影城、腾讯音乐（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等。

太盟投资集团的掌门人单伟建(jiàn)在投资(zī)圈赫赫(hè)有名，曾是全球(qiú)著名私人股权投资公司德(dé)克萨斯太平洋集团(tuán)（TPG）合伙人，也是TPG亚洲（前身为新桥投资集团(tuán)）联席主管合伙人。他曾主导一系(xì)列颇具(jù)影响力的交易，包(bāo)括率领(lǐng)新桥收购韩国第一(yī)银行，并在一年内扭亏为盈，以及入主(zhǔ)深(shēn)圳发展银行。

公开(kāi)资料我国邮轮开启批量化建造显(xiǎn)示(shì)，不动(dòng)产是太盟投资集(jí)团三大核心(xīn)业务板块之一(yī)，其曾数次投资过(guò)中国房地产市场项目：2013年，收购(gòu)上海悦(yuè)达889广场项(xiàng)目65%股权；2015年，联手万科、铁狮(shī)门，以35.7亿元收购瑞安房地产（00272.HK）旗下上海(hǎi)企业天地三期，并向市场筹集等值(zhí)5.09亿(yì)美元贷款(kuǎn)；2017年，与招商蛇口(kǒu)联合设立 16亿元的(de)地产基金，并持有(yǒu)80%权益，随后，该(gāi)基(jī)金还以境外协议转让的形式，收购(gòu)了招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场以(yǐ)及北京招商局大厦的部(bù)分股权，交易总对价约为50亿元。此外，其还是(shì)春泉产业信托的二股东，并曾(céng)两度(dù)购入华(huá)南城（01668.HK）股份。

2024年(nián)2月，太盟投资集团与苏州高新区签署了合作协议，要将(jiāng)中国总部落户苏州，统筹发展公司在(zài)中国的各类资产管(guǎn)理业(yè)务。

通常而言，商用物(wù)业项目因标准化程度高、管(guǎn)理成本低，能够获取长期稳定收益而外资所青(qīng)睐，而住(zhù)宅(zhái)项目是开(kāi)发型物业，售卖后不(bù)能提供可持续现金流，因而至(zhì)今少(shǎo)有国(guó)内(nèi)住宅地产公司获得战略(lüè)投资者入(rù)局。

从历史案例来(lái)看，太盟投资集团此前也鲜有投(tóu)资中国住宅类房地产项目，其展示出与外资不动产基金普遍(biàn)相似的投资偏(piān)好。不过，单伟建近期曾公开撰文称(chēng)，“中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)市不存在(zài)供应严(yán)重过剩的(de)问题，但尚未转危(wēi)为(wèi)安，原因是需求和价格仍然受到(dào)政策抑制，阻断了市场建立新平衡点的机制”。

“真洽谈”还是(shì)“真保壳(ké)”？

受利好消息影(yǐng)响，中南建设4月22日(rì)开盘一(yī)字(zì)涨(zhǎng)停。

而(ér)此前的4月18日，中(zhōng)南建设收盘(pán)价为0.84元(yuán)/股(gǔ)。当日晚间，中(zhōng)南(nán)建设公(gōng)告称(chēng)，公司(sī)存在可(kě)能因股票(piào)收盘价连续(xù)均低于(yú)1元/股而(ér)被终止上市的风险。

4月19日，其(qí)第二次(cì)公告(gào)提示风(fēng)险(xiǎn)：“公司可(kě)能(néng)因股票收盘价连续低于(yú)1元/股而被终止上市”。中南建设当日收盘价为0.76元(yuán)/股，跌9.52%，已经连续11个交易日均(jūn)低于1元/股。

4月22日，中南(nán)建设公(gōng)告称，自4月24日起，公司(sī)股票将实(shí)施“其(qí)他风险警示”，股票简称由“中南建(jiàn)设”变更为“ST中南”，将于4月23日起停牌一天，并于次日复牌。

针对退市风(fēng)险，中南建设亦曾在公告中回应，“公司(sī)前期推出了董事、高级管理人员增持计划，已增持金(jīn)额合计207万元，待公司定期(qī)报告披露后(hòu)，董事和高级管理人员增持计划将继续实施(shī)；同时，公司目前也在与有关债(zhài)权(quán)人协商符合各方利益的系统性(xìng)方案，发挥(huī)公司资源的最(zuì)大(dà)价值，减轻(qīng)公司支出压力”。

有评论(lùn)称，洽(qià)谈事发于中南建设遭遇“退市”之际，是否过于巧合？

中南建设(shè)总(zǒng)市(shì)值不过32.14亿(yì)元，太盟投资集团亦可在二级市场以低价买入。直接与(yǔ)中(zhōng)南建设的大股东谈，是否为了以更(gèng)低的(de)价格获得股权，甚至不排除寻求获得控制权的可(kě)能？

22日晚间，深交所就此次洽谈的真实性发函关注。

深交所(suǒ)表示，如果(guǒ)确实有上述事项，中南建设要说明，中南城建(jiàn)与太盟投资集团合作的具体(tǐ)内容、时间安(ān)排(pái)及进展情况，并(bìng)分析相关合作的(de)可实现性。同时，中南建设还要说明，中南城(chéng)建及实(shí)际控制人是否计划对(duì)公司(sī)进行股权(quán)转让、资产重组，以及其他对公司有(yǒu)重大影响的事(shì)项。

截至4月25日收盘，中(zhōng)南(nán)建设回复了关注函，但就(jiù)与太盟投(tóu)资集团洽谈一事未正式公告消息。

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