30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房(fáng)“以旧换新”有利于畅通换(huàn)房(fáng)链条，但实(shí)施起来堵点不少。

房地产开发投资额同比下降9.5、新建(jiàn)商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)同比下降19.4%，今年(nián)一季度，房地产(chǎn)市场仍在等待企(qǐ)稳回升。

但如何通向回温之路？各地政府想尽了招数(shù)。从放松限购到降低房贷利率，从发放购(gòu)房补贴到(dào)推行“房票(piào)”，楼市调(diào)控“工具箱(xiāng)”几乎已应出尽出。近期，为盘活二手房市场、畅通改善需求换(huàn)房，一个新政策趋势正在蔓延——住房“以(yǐ)旧换新”。

据中(zhōng)指研究院监测，目前已有超(chāo)30 城表态(tài)支持“以旧换新”，方式则主要包括两种(zhǒng)：一是房企(qǐ)联合经纪(jì)机构对旧房优先推售，二是开发商或国资平(píng)台收购旧房、售房款用(yòng)于购买指定新房项目。近段时间，明(míng)确表态提到(dào)第二种(zhǒng)方式，即“国资收购”的城市有所增多。

“以旧换(huàn)新”有利于(yú)畅通换房链条，提高楼市(shì)活跃度，促进置换需求释放。但在实际操作过程中，需(xū)要面临的现实问题并不少，比如旧房(fáng)源需(xū)合理估价、如何在当下(xià)市场加(jiā)速卖房、国资收购需确保资金稳健、旧房源后续如何利(lì)用等，相关政策(cè)仍需探索与完善。

政(zhèng)策支持

“希望昆明出(chū)台商品房(fáng)以旧(jiù)换新相关政策(cè)”。近日(rì)，有(yǒu)网友在人民(mín)网“地方领导(dǎo)留(liú)言板”发表建(jiàn)议。

对此，昆明市住房和城乡建设局回复表示：目前昆明市未出(chū)台“住房以(yǐ)旧换新”相关政(zhèng)策，但部分房企已经与经纪机构合作，为购房人提供以旧换(huàn)新的服务。下(xià)一步，市住房城乡建(jiàn)设局将结合省外(wài)先进经验及(jí)案例，充分考虑本地实(shí)际情况，再行研究判断后续(xù)是否出台。

记者在(zài)该平台发现，不只是昆明，其他城市也有网(wǎng)友咨询住房“以旧换新”问(wèn)题，包(bāo)括(kuò)长(zhǎng)三(sān)角热点城市。而“以旧换新”之所(suǒ)以引起关注，是因已(yǐ)出台该(gāi)政策的城市正越来越多，俨然(rán)成为(wèi)楼市调控(kòng)“新风向”。根据中指监测，自2023 年以来，目前已有超(chāo) 30 城表态支持“以旧(jiù)换新”。

4月22日，鄂州市发文表示，推行(xíng)商品房“以旧换(huàn)新”。鼓(gǔ)励中介机构、房企、国有平台公司开展“以旧换新”业务，通过(guò)集中帮卖和定向(xiàng)收购等方式，帮助市民卖出二手房。4月18日(rì)，长沙市表示，全市范围内“以(yǐ)旧换新”购买新(xīn)房的，可按照“认房不(bù)认贷(dài)”政策(cè)，享受首套房首付比和按揭利(lì)率优惠。

4月1日，郑州市发文表示(shì)，202415股获融资客大手笔净买入年(nián)郑州(zhōu)市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。一(yī)是郑州城市发展(zhǎn)集团有限公(gōng)司(政府指定作为收购主体)收购二手住房，促(cù)成群众通过“卖旧买新、以旧(jiù)换新”购买改善(shàn)性新建商品住房；二是政府政策鼓励，群众通过市(shì)场交易实现“卖旧买新、以旧换新(xīn)”。

各地之所以热衷该政策，一是因当(dāng)下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化承压。帮助二手房业主(zhǔ)卖掉旧房、置换新房，一方面可助力改善购房需求(qiú)的实现，同时能帮(bāng)助楼盘加大销售(shòu)。

公(gōng)开数据显示，自2023年以来，全国二手房挂牌量持续走高。截至今年3月30日，已经有重庆(qìng)、成都、天津、青岛(dǎo)、南(nán)京、武汉(hàn)、郑州等12个城市二手房挂牌量超过(guò)10万套，其中重庆、成都、天津(jīn)、苏州、南京(jīng)、杭(háng)州6个城市的挂(guà)牌量已经突破15万套，重庆和成都超过22万(wàn)套。

二手(shǒu)房市场已成(chéng)为楼(lóu15股获15股获融资客大手笔净买入融资客大手笔净买入)市(shì)不可(kě)忽视的主力，且对当下调控政(zhèng)策的反应(yīng)更(gèng)敏感。

易居研究院报告显示，2024年3月份，全国22个城市中的(de)19个重点城市中，有(yǒu)15个城市交易数据(jù)位于荣枯线以上，这意味着大多数城市二手房交易行情不错，表(biǎo)明各地二手房支持政(zhèng)策(cè)积极有效。

“近期，各地二手房交易比较活跃，二手房交易占总体住房交易的比重接近四成，11个省市二手房交(jiāo)易(yì)量超过新房。其中，90平米以(yǐ)下、总价300万以下的二手房占60%左(zuǒ)右的份额，可(kě)见刚需潜力很大，换房(fáng)的(de)潜力也很大。”广东省住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示。

如果(guǒ)能盘活这(zhè)庞大的二(èr)手房市场(chǎng)，对楼市(shì)企稳(wěn)回升意义明(míng)显。住房“以旧换新”的目的，便是盘活存量(liàng)市场、畅通换(huàn)房链条，助力整个市(shì)场流动运转起来，激发(fā)楼市活力。

具体(tǐ)怎么做，目前各地(dì)有两种方式，一是“联(lián)合帮卖”，房企联合经(jīng)纪机构对旧房优先推售，若一(yī)定期限(xiàn)内旧(jiù)房售出(chū)则(zé)按(àn)流程购买新(xīn)房。二是(shì)开发商或国资平台收购(gòu)旧房，售房款用于(yú)购买(mǎi)指定新房项目，这是今年以(yǐ)来住房“以旧换新”的主流。此外，还有地方对“以旧换新”给予购房补贴。

痛点有待疏通

在庞大的“以旧(jiù)换新”政策队伍中，郑州是较为(wèi)特殊的一个。

按郑州官方的计划(huà)，“以旧换新(xīn)”有两种方式，除了市场化帮(bāng)卖，国(guó)资(zī)也要下(xià)场收房，而且规模比其他城市都大。郑州城市发展集团有(yǒu)限(xiàn)公司作为(wèi)政府指定收购主体收购二手住房，全年计划完成5000套。这一(yī)规模(mó)，比(bǐ)此前也有(yǒu)国资入局的太仓、无锡、启东市等都可观。

4月20日，郑州市“以旧换新”试点工作启动(dòng)，官方数据显示，当天(tiān)从(cóng)凌晨到下午3时，有3449人次(cì)登录“郑州市房产交易服务平台(tái)”电脑端，平台注册用户260个，市(shì)民登(dēng)记发布二手房信息共189条，报名参(cān)加城(chéng)发集团收购并完(wán)成全部资料上传共68人，线下售楼部统计征集换购房意向信息202条。

作为(wèi)收购主体，城(chéng)发集团(tuán)当日审核房源信息共(gòng)83组，首日筛选(xuǎn)登记信息资料齐全、符合试点阶段收(shōu)购(gòu)标准，初步审核(hé)通过的房源信息共64组，目前一组已进入现场踏勘环节，一组已进入评估环节。在新房端，首批报名参加“以(yǐ)旧换(huàn)新”的(de)现房楼盘项(xiàng)目34个(gè)，共提(tí)供现房(fáng)房源7987套(tào)。

从政策发布到公(gōng)布进展，郑州算是(shì)较为迅速的一个，但从现实角度看，“以旧换新”实(shí)施(shī)起来需要时间。去年长三角首次试水的(de)太仓，首批放出100个名额，最终实际成交仅6组；随着活动逐步推进，参(cān)与(yǔ)人数才逐渐增多(duō)，截(jié)至3月12日，活动报名(míng)累计超过800组，其中已成(chéng)交93套，还有86套交过意向金，正进行(xíng)验房、评(píng)估等。

“尽管不少(shǎo)区域提出‘以旧换新’政(zhèng)策导向，但仍处(chù)于探索阶段，当前整体效果尚不明显。”中指研(yán)究(jiū)院表(biǎo)示。首先是卖旧房环节，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，即便通过中(zhōng)介优先推介，但若想快(kuài)速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。

“以(yǐ)旧换新，最大痛点(diǎn)是卖掉旧房。”李宇嘉表示，目前(qián)，开(kāi)发商参(cān)与以旧换新的协(xié)议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周(zhōu)期往往在2个月左右。但二手房(fáng)很难(nán)在2个月内卖(mài)出。他认为，政策关键是要激发二手房业主的动力，卖不(bù)掉二手房则“无责退(tuì)订新房”，给予业主足够的安全垫。

其次，选购新房环节(jié)也有不少问题。“旧房收购模式(shì)一般要求购(gòu)房者在指定的新房楼(lóu)盘购买，这意味着选择性受到一定限制。”中指研究院称。此(cǐ)外，当(dāng)下居民就业、收入预期尚未明显(xiǎn)好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素，也一(yī)定程度影响了“以旧换新”政策效(xiào)果。

比如有郑州当地网友表示，自己很(hěn)关注住(zhù)房“以旧换(huàn)新”政策，目前家里(lǐ)有两套旧房，都(dōu)属于难出(chū)租也难卖的“老破小(xiǎo)”、“老破大”，如果政府能出(chū)面收购(gòu)，会极大帮助家庭卖房。但鉴于资金问题、市场前景等问题，自己(jǐ)对买新房还有(yǒu)顾虑，现在只想出售手(shǒu)中多余(yú)的(de)旧房。

另有无锡网(wǎng)友在领导留言板表示，近期无锡市梁溪区出台(tái)房子“以(yǐ)旧换新(xīn)”政(zhèng)策，请问(wèn)以后是否有计划推出全(quán)城置换政策。对此无锡市梁溪城投公司表示，目前梁溪区出台的二手(shǒu)房“以旧换新”业务是梁溪城发集团下属(shǔ)置(zhì)业公司实施的，全市包括江(jiāng)阴宜兴推出(chū)置换政策，目前尚没有实施计划。

李宇嘉建议(yì)称，在刚需转向(xiàng)二手房，改善转向新房的(de)新(xīn)形势(shì)下，未(wèi)来“以旧(jiù)换新”政策可能要常(cháng)态(tài)化地(dì)推进。因(yīn)此，开发商和地方政府都要坚持把(bǎ)“好房源”拿出来，让循环更加(jiā)顺畅。他表示，参与“以旧换新”的开发商，新盘绝不能推尾货，借机(jī)去库存，要拿出优质项目参与活动，且(qiě)要有价格上(shàng)的优惠。

而对政府下场收房，李宇嘉认为，这对国资机构的资(zī)金实力、信(xìn)息掌握能力等都有(yǒu)要求，分散式购置的二手(shǒu)房住房如何(hé)筹建为保障性住房、后续如何做好运营管理(lǐ)，也存在挑战。政府需要做的，是制定优惠(huì)政策，激励和撮合关联方(fāng)，把(bǎ)带押(yā)过(guò)户做好、交易流程(chéng)简化、评估公信力做强，着眼基(jī)础性制度。

“丁(dīng)祖昱评楼市”表示，整体来看，2023年至今多(duō)城跟进“以旧换(huàn)新”政策，在一定程度(dù)上可帮助置换需求客户快速卖房，同时降(jiàng)低购(gòu)房者购房成本(běn)，盘活(huó)存量(liàng)房，提高市场活跃度，进而促进房地产市场平稳健康发(fā)展。但在当(dāng)前整体(tǐ)市场承(chéng)压的情况下，政策执(zhí)行效果不一(yī)，仍(réng)需调(diào)动多方资源(yuán)配合(hé)。

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