文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(g子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思ōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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