近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思