饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思领性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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