近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(z花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗ài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REI花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗Ts进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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