5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟(zuò)买卖推荐。）

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