万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuà裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗n)，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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