导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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