近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年p>

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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