5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？>

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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