OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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