万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(d特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么ěng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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