近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是n是什么化学元素，n是什么化学元素符号公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kěn是什么化学元素，n是什么化学元素符号)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终n是什么化学元素，n是什么化学元素符号(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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