5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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