饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了(le)关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说(shuō)属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的(de)《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句tǐ)的(de)中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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