万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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