近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市(shì河北属于南方还是北方 河北属于北方吗)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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