导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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