万柳书院，暴雷了。

　　今年年初恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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