5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(ji下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖āo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(d下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖e)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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