导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(z武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义hōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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