万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dà函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀o)证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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