近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shō张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗u)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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