文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒ概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续u)两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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