饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理(没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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