导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素lt="中国户(hù)均几套(tào)房？| 民生(shēng)·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161805605.png">

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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