近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期(路由器有使用年限吗qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(sh路由器有使用年限吗ì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(路由器有使用年限吗chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 路由器有使用年限吗