文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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