万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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