导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ng>

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。