5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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