文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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