导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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