5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人24px;'>周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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