万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么trong>也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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