导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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