近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投(t泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文óu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)20泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文23年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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