文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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